Gemäß aktueller Entscheidung des OLG München (ZEV 2026, 35) findet bei der Frage, ob auch ein vorbehaltenes Wohnrecht die Abschmelzungsfrist des § 2325 Abs.3 BGB verhindert, ein Umdenken in der Rechtsprechung statt. Wir zitieren aus der dortigen Entscheidung:
„Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze begann vorliegend entgegen der Ansicht des Landgerichts die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB hinsichtlich des überlassenen Miteigentumsanteils mit der Eintragung des Streithelfers als Eigentümer im Grundbuch im Jahre 2006 zu laufen. Hieran ändert das vom Erblasser und der Beklagten vorbehaltene Wohnungsrecht nichts.
5.1. Zunächst haben sich die Eheleute ein Wohnungsrecht nicht an der gesamten zum Zeitpunkt der Schenkung bestehenden Immobilie einräumen lassen, sondern nur an einem Teil derselben, nämlich an der im Erdgeschoss liegenden Wohnung, einem Kellerraum sowie Teilen der Garage. Ihnen war freier Umgang in Haus, Hof und Garten gestattet. Das gesamte erste Obergeschoss, das als eigenständige Wohnung durch den Streithelfer genutzt wurde, die übrigen Kellerräume sowie ein Teil der Garage waren vom Wohnungsrecht nicht umfasst. Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob das Wohnungsrecht mehr als 50% der Gesamtwohnfläche umfasste, da jedenfalls ein wesentlicher Teil der Räumlichkeiten vom Erwerber allein und unter Ausschluss des Erblassers genutzt werden konnte und wurde. Zudem war es dem Erwerber vertraglich gestattet, umfangreiche Um- und Anbaumaßnahmen gemäß einer bereits bestehenden Baugenehmigung durchzuführen, die zu erheblichen baulichen Erweiterungen des Wohnhauses (Ausbau des Dachgeschosses als weiterer Wohnraum, eigenständiger Anbau im Erdgeschoss) geführt haben, wobei bereits im notariellen Vertrag vorgesehen war, dass die neu entstehenden Flächen in den ausschließlichen Besitz des Erwerbers übergehen sollten. Schließlich konnte der Erwerber Grundpfandrechte im Rang vor dem Wohnungsrecht bis zu einem Betrag von 170.000,00 € zzgl. 16% Zinsen eintragen lassen. Angesichts der nicht unerheblichen Höhe des Betrages ist entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht entscheidend, ob die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung einen höheren Wert hatte. Bei Bewertung der Gesamtumstände kann der Erblasser mit Vollzug des Übergabevertrages vielmehr nicht mehr als „Herr im Haus“ angesehen werden (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15, ZEV 2016, 445; OLG Karlsruhe, 12 U 124/07, ZEV 2008, 244; Herrler, ZEV 2008, 461, 463). Keinesfalls konnte er das Anwesen im Wesentlichen weiter nach eigenem Gutdünken frei nutzen, er war im Gegenteil von einer Nutzung desselben in großen Teilen ausgeschlossen.
5.2. Diesem Ergebnis stehen auch die weiteren Vereinbarungen im Übergabevertrag nicht entgegen. Soweit dem Erblasser die unentgeltliche und entgeltliche Überlassung des Wohnungsrechts an Dritte gestattet wurde, bezog sich dies nur auf einen Teil des Hauses, nicht auf das gesamte Anwesen. Die in § 9 des Vertrages geregelten Konstellationen für einen Anspruch auf Rückübertragung sind ihren Voraussetzungen nach nicht vom Willen des Erblassers abhängig, sondern von dem Verhalten des Erwerbers bzw. Dritter. Die Verpflichtung des Erwerbers schließlich, im Falle der Unbewohnbarkeit der vom Wohnungsrecht umfassten Räumlichkeiten Ersatzräumlichkeiten zur Verfügung zu stellen sowie die Vereinbarung der analogen Anwendung der §§ 18-21 AGBGB-BY dienen ersichtlich der Absicherung des Veräußerers vor Wohnungslosigkeit, sie eröffnen diesem aber keine eigene Gestaltungsmöglichkeit in Bezug auf bauliche Veränderungen oder eine Einflussnahme auf die dem Erwerber gestatteten Um- und Ausbaumaßnahmen. Anders als die Klägerin meint, sind auch diese Regelungen eher Ausdruck dafür, dass der Erblasser durch die Übertragung der Immobilie ihren Genuss und die eigene freie Nutzungsmöglichkeit weitgehend und dauerhaft entbehren musste.
6. Der Senat setzt sich entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht zu seiner Entscheidung vom 08.07.2022 in Widerspruch (NJW-RR 2022, 1164), denn dieser lag eine andere Fallkonstellation zugrunde. In dem dort entschiedenen Fall durfte der Erblasser die gesamte relevante Wohnfläche des Anwesens aufgrund des vorbehaltenen Wohnungsrechts sowie die Gebäude des landwirtschaftlichen Anwesens aufgrund des eingeräumten Mitbenutzungsrechts weiter wie zuvor nutzen, während der Erwerber von einer eigenen Nutzung des gesamten Wohngebäudes ausgeschlossen war. Soweit die Berufung auf andere obergerichtliche Entscheidungen Bezug nimmt, kann sie aus diesen schon deshalb nichts für sich herleiten, weil auch dort der Beginn des Fristlaufs des § 2325 Abs. 3 BGB bejaht wurde, wenn sich der Erblasser ein Wohnungsrecht lediglich an einem Teil des Hausgrundstücks vorbehält. Zudem ergingen sämtliche Entscheidungen zeitlich vor dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.06.2016 (IV ZR 474/15, ZEV 2016, 445 mit Verweisen auf die obergerichtliche Rechtsprechung), das sich auch mit diesen Entscheidungen auseinandergesetzt hat.
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