Für das Vererben der Immobilie ist zu empfehlen, dass dies in einem Testament sorgfältig geregelt ist, damit kein Streit im Erbfall entsteht. Dies hat zwar keine unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe der Erbschaftssteuer, aber darauf, dass der Nachlass schnell und gut auseinandergesetzt werden kann. Die Höhe der Erbschaftssteuer bemisst sich bei der Immobilie nach dem Verkehrswert. Wenn dieser sehr hoch ist, sind zuvorderst die sachlichen Freibeträge des Erbschaftssteuergesetzes zu prüfen und steuermindernd abzuziehen. Es gibt im Verhältnis zwischen Tante, Neffe und Nichte wegen des Verwandtschaftsgrades leider anders als bei einer engeren familiären Beziehung (zwischen Ehegatten oder Eltern und Kindern) keine besonderen Gestaltungsspielräume, da die erbschaftssteuerlichen Freibeträge nur bei € 20.000,00 liegen. Eine Möglichkeit wäre, dass die Immobilie nicht nur an Neffe und Nichte vererbt wird, sondern auch an weitere Personen zusätzlich, da der Freibetrag bzgl. jeder Person pro Kopf gilt (hier also beispielsweise Bruder und Schwester oder Ehepartner oder Kinder von Neffe und Nichte). Es gibt außerdem die Möglichkeit, dass man die Immobilie bereits zu Lebzeiten überträgt. Dies kann wertmäßige Vorteile haben, insbesondere wenn Sie sich einen Nießbrauch vorbehalten und unter Umständen auch zusätzliche Zahlungen als Gegenleistung vereinbaren. Im Einzelfall lässt sich eine solche lebzeitige Übergabe auch mit weiteren Gegenleistungen kombinieren, die wertreduzierend sein können (Übernahme von Pflegeleistungen oder des Amts als Vorsorgebevollmächtigter). Es geht in all diesen Konstellationen darum, den Wert der Schenkung bzw. des vorweggenommenen Erbes als Ausgangsbasis für die Steuerberechnung zu reduzieren. Allerdings hätte die lebzeitige Übertragung den Nachteil, dass die Immobilie nicht mehr im Eigentum des Schenkers steht und damit nicht mehr verkauft werden kann. Häufig wird in solchen Konstellationen auch eine Adoption angedacht. Hiervon rate ich aber ab, wenn nicht bereits ein enges Eltern-Kind-Verhältnis besteht. Die Hürden für einer gerichtliche Anerkennung einer Adoption sind hoch und mit dieser Gestaltung sind nicht nur Vor-, sondern auch Nachteile verknüpft. Bei einer Adoption würde sich der Freibetrag auf € 400.000,00 erhöhen.
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