Immobilien sind häufig Hauptbestandteil von Vermögen. Die Zielsetzungen, besondere Regeln zum Verschenken oder Vererben von Immobilien aufzustellen, sind vielfältig: man möchte die Immobilie in der Familie halten, eine hohe Erbschaftssteuer vermeiden oder die Immobilie vor Pflichtteilsansprüchen schützen. Leider werden diese Zielsetzungen vielfach nicht erreicht. Dies kann insbesondere folgende Gründe haben.
1. Die Risiken von Nießbrauch und Wohnrecht werden unterschätzt. Beide Regelungen sind insbesondere in Immobilienschenkungsverträgen, aber auch Testamenten üblich. Nießbrauch bedeutet, dass der Berechtigte die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten darf. Bei einem Wohnrecht fällt die Vermietungsmöglichkeit weg. Die Praxis zeigt, dass beide Regelungen in der Praxis häufig zu Streit führen, beispielsweise, wenn die Nutzung von Gemeinschaftsflächen schlecht geregelt ist, keine Regelung besteht, für den Fall, dass der Berechtigte in ein Pflegeheim umziehen muss oder die Lastenverteilung bei Reparaturen den Berechtigten benachteiligt.
2. Regelmäßig wird das Problem einer Miteigentümergemeinschaft übersehen. Eine solche Miteigentümergemeinschaft entsteht, wenn mehr als eine Person Immobilieneigentümer ist: das Kind erbt 25% der Immobilie vom Vater, die Mutter hat 75%. Dann besteht eine Miteigentümergemeinschaft. Gleiches gilt, wenn ein Immobilienanteil verschenkt wird. Die Miteigentümergemeinschaft bewirkt, dass die Miteigentümer nur einstimmig entscheiden können. Der überlebende Ehegatte ist beispielsweise vom Kind abhängig. Jeder Miteigentümer kann im Übrigen die gesamte Immobilie teilungsversteigern lassen.
3. Steuerlich gibt es ebenfalls viele Fehlvorstellungen. Häufig wird die Elterngeneration dazu „überredet“, die Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen, damit die steuerlichen Freibeträge genutzt werden können. Dies ist aber in vielen Fällen nicht erforderlich, wenn ein Testament sorgfältig steuerlich erstellt wird. Ein standardisiertes Testament reicht zwar meist nicht aus, wenn man dieses allerdings rechtsanwaltlich an einigen Stellen abändern lässt, kann es eine lebzeitige Übertragung entbehrlich machen.
4. Eine Immobilienschenkung dient manchmal auch dazu, Pflichtteilsansprüche zu reduzieren. Den meisten ist bekannt, dass eine Schenkung zu Lebzeitgen zwar dem Wert nach auf den Nachlass hinzugerechnet wird und damit auch den Pflichtteil erhöht. Allerdings reduziert sich der hinzuzurechnende Wert jedes Jahr zwischen Schenkung um Erbfall um 10%. Ist die Schenkung 10 Jahre alt, ist die geschenkte Immobilie nicht mehr für den Pflichtteilsanspruch relevant. Kaum ein Schenker weiß aber, dass diese Abschmelzung über 10 Jahre nicht zu laufen beginnt, wenn bei der Immobilienschenkung ein Nießbrauch eingetragen wird. In diesem Fall ist die Schenkung mit dem vollen Wert für den Pflichtteil maßgeblich.
Insgesamt ist es sinnvoll, bei Immobilienvermögen ein steuerlich sinnvolles Testament erstellen zu lassen, das in vielen Fällen mit einem sorgfältig beratenen Immobilienschenkungsvertrag kombiniert werden sollte.
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