Wenn man sich die Situation der Universalsukzession nach § 1922 BGB ansieht, so kann man auf den Gedanken kommen, dass bei einen Mietvertrag und einen Versterben des Mieters diese Situation nach den allgemeinen Grundsätzen geregelt ist. Damit würde die Rechtsposition aus dem Mietvertrag automatisch auf den Erben des Mieters übergehen. Gerade dies ist aber nicht der Fall, sodass die Aussage ,,Ein Mietvertrag geht aufgrund Erbrecht über“ so nicht richtig ist. Denn es gibt mehrere Situationen, in denen das Mietverhältnis mit anderen Personen als den Erben auf Mieterseite fortgeführt wird.
Eine Regelung hierzu betrifft § 563 BGB. Dort geht es darum, dass der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten kann. Das heißt, es ist der Fall gemeint, dass nur der Verstorbene den Mietvertrag als Mieter unterzeichnet hat, aber mit einen Ehegatten oder Lebenspartner in der Mietwohnung lebte. Für diesen Fall muss es dem Ehegatten oder Lebenspartner möglich sein, in diesen Mietvertrag einzutreten. Denn dadurch wird verhindert, dass der Ehegatte oder Lebenspartner ausziehen muss.
Eine weitere Regelung hierzu trifft § 563a BGB. Dort geht es darum, dass mehrere Personen im Rahmen einer Ehe oder Lebenspartnerschaft gemeinsam Mieter sind und dann einer der beiden verstirbt. In diesen Fall wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt. Auch dies soll dazu dienen, dass eine Kontinuität entsteht. Würde es diese Vorschrift nicht geben, so wäre auf einmal der Ehegatte ggf. mit völlig fremden Dritten, die Erbe geworden sind, Partner in diesem Mietverhältnis. Nur wenn diese speziellen Vorschriften nicht greifen, kommen die Erben im Rahmen des Mietverhältnisses zum Zug.
In der Beratung ist es deshalb wichtig, bereits vor dem Erbfall zu prüfen, wer auf Mieterseite in das Mietverhältnis nachfolgen könnte. Sowohl Mietern, als auch Vermietern ist zu empfehlen, entsprechende mietvertragliche Klauseln mit aufzunehmen. Die gewöhnlichen mietvertraglichen Standardformulare reichen hierfür meist nicht aus. Es wird eine individuelle Vertragsgestaltung empfohlen, um allen Interessenlagen gerecht zu werden. Dazu gehört auch die Abfassung einer entsprechenden testamentarischen Verfügung, die dieses Problem mit berücksichtigt.
Hingewiesen wird auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die nachfolgend kurz zitiert wird. Dort geht es dann um die Fragestellung, wie die Situation der Verbindlichkeiten aussieht, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters mit einem Erben fortgesetzt wird.
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